Делаем инвестиции понятными и доступными для каждого
Список статей
26.05.2020 10:52:20

Куда вложить деньги в недвижимость

Можно ли напрямую сравнить инвестиции в недвижимость с инвестициями в такие инструменты, как облигации или банковские депозиты? А как заработать на недвижимости, в какую недвижимость вкладывать деньги?

Сравнивая доходность инвестиций, вы легко можете попасть в ловушку простых ассоциаций и сделать выводы, которые кажутся очевидными. Известно, что каждый хотел бы наилучшим образом вложить свои деньги, которые абсолютно бессмысленны на банковском счете. Но как правильно сравнить эти проценты?

Что нужно сделать, чтобы обеспечить, во-первых, надежное инвестирование денег, и, во-вторых, чтобы они работали максимально усердно с максимально возможной доходностью и, по крайней мере, как минимум не теряли ценность? Как лучше вложить деньги в недвижимость?

Как правильно вложить деньги в недвижимость: увеличение стоимости недвижимости с течением времени

При сегодняшних процентных ставках по депозитам деньги, которые на них лежат, обесцениваются. Например, инфляция составила 2% в годовом исчислении. В свою очередь, реклама банков соблазняет процентной ставкой до 3,5-5% годовых. Поэтому может показаться, что если создать депозит в таких условиях, а инфляция составит всего 2%, тогда инвестиции заработают. Но так ли это на самом деле? Деньги в таком депозите защищены от обесценения? Скорее нет.

Инвестировать в недвижимостьИнфляция или, точнее, индекс потребительских цен, который является одним из показателей, иллюстрирующих инфляцию, определяется в соответствии с так называемой потребительской корзиной, в которой мы найдем такие ингредиенты, как: продукты питания, алкогольные напитки, табачные изделия, одежда, обувь, лекарства и т. д. но, к сожалению, мы не сможем найти там цены на недвижимость, несмотря на то, что, если кто-то уже покупает квартиры, они обычно являются самыми дорогими покупками в их жизни. Они обычно окупаются за значительную часть их жизни.

Отличается ли инвестирование в недвижимость от инвестиций в другие товары? Конечно это так! Разница колоссальная. Когда речь идет о таких товарах, как автомобили, одежда и т. д., их всегда можно производить, то есть новые предметы для продажи можно создавать в любое время. С недвижимостью все совершенно иначе: если вам интересен участок в заданном районе, запас таких участков строго определен, и в этом месте больше нельзя создавать участки. Конечно, есть возможность создавать новые встроенные пространства, например, в проекте развития Нью-Йорка, который реализуется в воздушном пространстве над железнодорожными путями - но это очень дорогие решения. Поэтому здесь вопрос, куда вложить деньги в недвижимость, будет неактуален.

Предложение инвестиционной собственности также ограничено во всем мире. Постоянно растущее число людей в мире означает, что для удовлетворения их основных потребностей требуется все больше природных ресурсов. Большие площади земли исключены из инвестиций, чтобы леса, которые обеспечивают кислородом, могли расти на них, чтобы могли быть резервуары питьевой воды, и чтобы могли функционировать экосистемы, без которых человечество не может выжить. Нельзя застроить всю Землю.

Все это означает, что в долгосрочной перспективе инвестиционная недвижимость станет все более дефицитным товаром и будет должным образом оценена. Инвестируя с перспективой получения дохода от роста недвижимости, мы в первую очередь смотрим на покупную цену, перспективы развития области недвижимости и будущие возможности использования нашей недвижимости.

В краткосрочной перспективе на несколько лет, цены на недвижимость также подвержены изменениям в соответствии с рыночными тенденциями, состоянием экономики, доступностью финансирования, тенденциями в законодательном регулировании и т. д. На этих изменениях можно заработать много - если, конечно есть очень хорошее понимание этих явлений или законов. Куда вложить деньги в недвижимость – выбор за вами.

Конечно, можно на них проиграть. Например, если инвестиции, которые оцениваются как очень обременительные, возникают в непосредственной области, в которую инвестировали, то, во-первых, цены на недвижимость упадут, а во-вторых, может быть трудно что-либо продать там. Обычно при покупке недвижимости человек намерен обезопасить свой капитал от обесценения. Если он не знает, как будут вести себя цены в ближайшие несколько лет, и хочет заработать на покупке и перепродаже недвижимости, то заработает больше, чем хотел – из-за времени.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги? Вариант второй: увеличение стоимости недвижимости с течением времени + кредитование

Таким образом, можно заработать на увеличении стоимости имущества и выделить, например, 20% собственного вклада в его покупку, а остальное финансировать за счет долга. Предполагается, что недвижимость не сдана в аренду.

Инвестировать в недвижимостьЧеловек несет расходы, связанные с содержанием имущества, в случае жилья - ежемесячные расходы и расходы, связанные с обслуживанием кредита. В зависимости от срока кредита, обычно переплата составляет от нескольких десятков до даже нескольких сотен процентов стоимости всей квартиры. Конечно, можно заработать на увеличении стоимости жилья с течением времени.

Цены на недвижимость растут в долгосрочной перспективе, а долг падает. Конечно, уменьшение задолженности связано с погашением капитальных взносов, но, что более важно, оно также уменьшается относительно покупательной способности денег. Помните, что неоплаченный капитал по кредиту не переоценивается. Конечно, имеется в виду ситуация с кредитом в той валюте, в которой вы зарабатываете.

Тот факт, что кредит не переоценен, означает, что стоимость долга постоянно падает. И в этом случае инфляция позволяет зарабатывать. Чем выше инфляция, тем проще погасить кредит. Доходы постоянно растут, потому что они переоцениваются, и в случае гиперинфляции можно погасить кредит на символическую сумму.

Тем не менее этот коммерческий способ инвестирования довольно неприятен - приходится каждый месяц оплачивать высокие расходы из собственного кармана.

Вложить деньги в недвижимость: аренда

Вкладывая деньги в банковский депозит, вы получаете только проценты. Если вы покупаете недвижимость и арендуете ее, предполагая, что получаете супер «ленивую» арендную плату в размере 6% от стоимости недвижимости в год и добавляете ее к потенциальному увеличению стоимости недвижимости на 6,1% в год (значение рассчитано экспертами) вы получите 12,1% годового заработка. Таким образом, мы имеем разницу в 8,6 процентных пункта по сравнению с инвестициями в 3,5% процентный депозит в год. Таким образом, инвестор в недвижимость, который купил и сдал в аренду квартиру, заработал на 245% больше, чем в год, по сравнению с прибылью от вклада в банковский депозит.

Аренда недвижимости, если она хорошо подготовлена, практически не требует технического обслуживания и может быть очень прибыльной. Гораздо выгоднее, чем примерные маленькие 6% от стоимости недвижимости в год. И главное: это может быть источником пассивного дохода, доступного каждому сознательному человеку.

Аренда, конечно, может сочетаться с заработком на росте цен на недвижимость с течением времени. Таким образом, мы покупаем квартиру, сдаем ее в аренду на некоторое время, затем продаем собственность, используя прибыль от разницы в цене между покупкой и ее продажей. В то же время мы также собираем арендную плату, которая может покрыть все расходы, связанные с владением недвижимостью, и обеспечить дополнительный доход.

Вложить ли деньги в недвижимость: аренда + кредит

Это способ, в который добавляется использование денег из банка. Инвестор направляет свои средства на собственный вклад в размере, например, 20%, а остальная часть покупки желаемой собственности финансируется за счет долга. Прежде всего, используются не все денежные средства, выделенные на инвестиции, а только 20%. Во-вторых, если денег достаточно для покупки квартиры, то с собственным взносом 20% достаточно купить пять инвестиционных квартир, финансируемых за счет долга 80%. Конечно, для этого должна быть адекватная кредитоспособность.

Даже если инвестиция была подготовлена таким образом, что доход от аренды покрывает только частичную ссуду и расходы на содержание имущества, ситуация складывается следующим образом:

  • арендная плата, возникающая в результате аренды недвижимости, покрывает обслуживание стоимости кредита – проценты;
  • арендная плата также покрывает основную часть платежей по кредиту, что сокращает задолженность.

Постепенное сокращение долга означает, что если зарабатывать на увеличении стоимости недвижимости с течением времени, то, продавая недвижимость каждый год, останется увеличивающаяся часть цены продажи. Если подождать весь срок кредитования, 100% цены от возможной продажи имущества будет принадлежать вам.

В ситуации с покупкой 5 квартир с финансированием на 80% от их стоимости в течение 15 лет, по сравнению с покупкой квартиры за наличные, у вас есть 5 квартир, готовых к продаже через 15 лет, и от этих сделок все наличные деньги пойдут к вам! И самое главное, арендаторы будут фактически платить за кредит в течение всего срока.

Таким образом, происходит умножение прибыли от инвестиций в недвижимость. В течение срока кредитования человек зарабатывает 15-летнее увеличение стоимости и умножает результат на 5, потому что у него есть еще четыре дополнительных квартиры. Конечно, также зарабатывается арендная плата за переоценку, стоимость долга определяется только вначале и не подлежит переоценке. Данный метод является оптимальным с точки зрения эффективности долгосрочных инвестиций в недвижимость.

Можно одновременно получить следующие элементы:

  • заработок от увеличения стоимости недвижимости с течением времени;
  • заработок на погашение капитального взноса, который выплачивается из полученной части арендной платы;
  • заработок на относительном обесценении долга с течением времени - что позволяет нам тратить все меньше и меньше арендной платы на обслуживание долга;
  • общий пассивный доход - без необходимости работы.

Обратите внимание, что этот способ инвестирования в недвижимость дает удивительную возможность очень легко спланировать процесс становления миллионером. Все, что нужно сделать, это купить подходящую недвижимость с помощью кредита и сдать ее в аренду. Под «соответствующими свойствами» подразумеваются те, которые будут сдаваться в аренду с прибыльностью, которая позволит стать миллионером в запланированное время.

Выгодно вложить деньги в недвижимость: увеличение стоимости имущества

Инвестировать в недвижимостьВ этом варианте человек покупает недвижимость, а потом делает ее дороже. Самый популярный способ увеличить стоимость недвижимости - это купить и отремонтировать квартиру. Другими способами определения стоимости имущества являются, например, покупка земли и ее разделение на более мелкие участки, застройка или организация разрешения на строительство, преобразование сельскохозяйственного участка в участок под возведение, получение решений об условиях стройки и т. д.

Одним из способов повышения стоимости недвижимости является инвестирование в развитие. Мы строим, например, несколько десятков квартир на продажу по недвижимости с ценой участка. Разница между стоимостью покупки земельного участка и затратами на осуществление инвестиций и ценой, полученной от продажи квартир, является прибылью.

Время в этом варианте не является союзником, в отличие от предыдущих способов инвестирования. Надо стремиться к тому, чтобы весь процесс проходил как можно быстрее, и делать все, чтобы продажи проходили максимально гладко. Возможное кредитование в этом варианте позволяет повысить норму прибыли на капитал вложения. Из-за отсутствия арендной платы за аренду недвижимости, кредит не увеличивает прибыльность самой инвестиции.

Конечно, в некоторых ситуациях повышение стоимости недвижимости может происходить без вмешательства в ее физические аспекты - например, путем организации юридических вопросов, связанных с собственностью, которые могут позволить одновременную аренду и, таким образом, повысить прибыльность инвестиций.

Выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость

Как начать инвестировать в недвижимость? Это зависит от того, чего вы хотите достичь. Если вы хотите построить капитал, лучшими будут инвестиции, основанные на увеличении стоимости недвижимости. Вы можете значительно увеличивать годовую норму прибыли.

Если вы хотите инвестировать в краткосрочные предприятия и вам не хватает капитала, вы можете присоединиться к дружественному инвестору, работая с ним над конкретным проектом. Точно так же следует поступить, когда вам не хватает времени или знаний, чтобы заработать деньги на недвижимости самостоятельно.

С другой стороны, если вы хотите получить пассивный доход, который сразу же начнет пополнять ваш счет, то покупка недвижимости, которую вы можете быстро сдать в аренду, является наилучшим вариантом.

Если вам нужен пассивный доход в определенной сумме, но вы просто рассчитываете построить что-то вроде альтернативной пенсии и иметь перспективу получения дохода на несколько лет, наилучшие результаты будут получены при покупке недвижимого объекта для сдачи в аренду.

Также есть вариант вложить деньги в недвижимость на стадии строительства, но здесь есть риски наткнуться на недобросовестного застройщика. Так что выбирайте проверенного и перепродавайте квартиру на этапе сдачи дома в эксплуатацию. Как вложить в недвижимость небольшую сумму – выбирайте дешевое жилье, используйте аренду или субаренду.

Участие в различных инвестиционных проектах, позволяющих пассивно зарабатывать на недвижимости, становится все более ценным для многих людей с избытком денежных средств в Москве или России. Поэтому не стоит задаваться вопросом - стоит вкладывать деньги в недвижимость – надо действовать.